La Gran Manzana no aceptaría el DNU de Milei, que incluye la liberación absoluta de los alquileres. Los neoyorkinos regulan el alquiler temporario. Berlín compró viviendas para intervenir en el mercado. La clave del déficit habitacional.
El problema de la vivienda para residencia familiar no es solo argentino. Las grandes ciudades del mundo están pasando por un proceso similar. Se combinó el crecimiento demográfico de las ciudades, ya sea vegetativo o migratorio, con una caída de la construcción de viviendas y con el uso de las viviendas para alquileres temporales con fines turísticos. Es más, por primera vez en un siglo los propietarios de viviendas en el mundo rico están disminuyendo.
En los Estados Unidos los subsidios fiscales para comprar vivienda son los más altos de los países desarrollados. Pero en Alemania con 44% de propietarios y en Suiza con 40%, nadie se molesta mucho con ser propietario: el mercado de alquiler está muy inteligentemente regulado, de manera que los precios de las viviendas no suben y los inquilinos permanecen en promedio más de diez años en su casa alquilada, contra una media de tres años en los otros países. En las antípodas están los casos de Singapur y Rumania, con probablemente la tasa de propiedad de vivienda más alta del mundo, con un 96%. La vida en Rumania no es un encanto, precisamente. En la próspera ciudad estado de Singapur nueve de cada diez singapurenses son propietarios de viviendas.
Singapur es un territorio que suele liderar en los índices de “libertad económica” (no política, puesto que gobierna el mismo partido desde la fundación del país en 1959). El Estado mantiene niveles de control sobre la economía que pocos países han conocido. En Singapur, la vivienda pública desafía la imagen estereotipada de país “liberal”. La Junta de Vivienda y Desarrollo (HDB) tiene amplia libertad y recursos para abordar la escasez de viviendas y administra el Esquema de Propiedad de Viviendas desde 1964, creando nuevas ciudades con todas las comodidades necesarias y promoviendo la cohesión social a través de cuotas étnicas y mezcla de unidades de diferentes tamaños.
Hoy, el 90% de la tierra es de propiedad del Estado y el 80% de la población vive en apartamentos públicos, los cuales son accesibles. La asequibilidad de la vivienda en Singapur se ve reforzada por una serie de políticas únicas, incluyendo la disponibilidad de préstamos, subsidios gubernamentales y fondos nacionales de ahorro, que hacen de la vivienda pública una opción preferente para la mayoría de los singapurenses. La tierra restante, de propiedad privada, lo es por un período máximo de 99 años, después del cual el dominio revierte al Estado.
Esto del auge de los alquileres, en lo que el te-odio-te-amo-dame-más hacia los inmigrantes tiene mucho que ver, el congelamiento de alquileres está en la orden del día. Berlín los congeló por cinco años. Londres anda en eso. París, que había desechado los controles de alquileres en 2017, los puso en marcha de nuevo en 2019. España amplia la duración del contrato de alquiler, y en Oceanía la legislación protectora de los inquilinos no tiene detractores.
Recientemente la ciudad de Nueva York tuvo que legislar para evitar que hubiera muchos inmuebles que fueron construidos destinados originalmente para residencia familiar, pero terminaron en el comercio de los alquileres temporarios para turismo. La legislación apunta a que vuelvan a su destino inicial, es decir para viviendas familiares (ley del 12 de julio de 2023). Mientras que el gobierno de Berlín compró 14.750 viviendas y 450 locales comerciales con el objetivo de intervenir en el mercado inmobiliario y evitar una suba generalizada de precios, ya que estiman que el 80 % de sus habitantes alquilan. En China, la quiebra de EVERGREEN también complicará el mercado de las locaciones.
La ingenua idea de favorecer a los propietarios está muy lejos de cualquier consideración de los países desarrollados. Lo que se va imponiendo son medidas imprescindibles de corto plazo (congelamiento de alquileres) con legislaciones que incentivan fuerte la inversión para hacer viviendas para alquilar y en donde los inversores no hacen solo la diferencia con los alquileres (cuyo precio se regula de acuerdo a los ingresos de los inquilinos) sino con los subsidios. La construcción pública por ahora es observada como una experiencia del pasado.
El Estado argentino en los últimos 8 años construyó 140 mil viviendas (14.000 con el macrismo y 126.000 viviendas con Alberto Fernández), pero seguimos con el déficit habitacional, ya que no alcanza el número de soluciones habitacionales a cubrir una demanda que se acrecienta. Fue como un tranquilizar consciencias. No hubo nada de incentivos a la inversión privada para viviendas de alquiler.
Las consecuencias
Las nuevas normas contractuales introducidas por Javier Milei en el DNU todavía en vigencia, si bien aumentaron la oferta de inmuebles para alquilar tienen la contraparte de que sus precios subieron en valores reales mucho más que si se hubieran actualizado conforme la inflación. Esto da cuenta de que el verdadero problema es la falta de políticas habitacionales de los últimos ocho años. A partir de la nueva norma, los propietarios ofrecieron sus inmuebles a precios 3 y 4 veces más altos en valores nominales que hace unos meses.
Evidentemente quien redactó el DNU que Milei firmó no conoce la odisea que era alquilar en nuestro país. Odisea que, dicho sea de paso, no es nueva. Hagamos –otra vez- un poco de historia. Ya en 1922 en el fallo “Ercolano, Agustín c/ Lanteri de Renshaw, Julieta”, nuestra Corte Suprema de Justicia dijo: “Ni el derecho de usar y disponer de la propiedad, ni ningún otro derecho reconocido por la Constitución, reviste el carácter de absoluto. Un derecho ilimitado sería una concepción antisocial. La reglamentación o limitación del ejercicio de los derechos individuales es una necesidad derivada de la convivencia social. Reglamentar un derecho es limitarlo, es hacerlo compatible con el derecho de los demás dentro de la comunidad y con los intereses superiores de esta última”.
El problema de la falta de inmuebles para vivienda familiar está relacionado con una caída del nivel de construcción, que no se hizo más denso porque bajó la tasa a la que crece la población. La Argentina también está envejeciendo. Al ser un mercado dolarizado de hecho, con salarios pulverizados es imposible acceder a la vivienda propia. Y en algunas ciudades de la Argentina, el auge de los alquileres temporarios con las plataformas estilo Booking o AirBnB, aumentó la presión sobre el mercado.
El problema de las locaciones inmobiliarias no se soluciona con el dictado de una norma favoreciendo a los locadores, como es la idea del Presidente Milei, con la finalidad de aumentar la tasa de ganancia de los locadores. Eso significa desproteger a los locatarios en aras de ideas decimonónicas, época en la cual Vélez Sarsfield redactó el Código Civil. Vulnera el principio de que ambas partes en un contrato están en relación de igualdad.
El DNU 70/2023 nos lleva a discutir ideas jurídicas que hace más de 100 años no se discuten en la Argentina. Había un verdadero consenso entre los juristas, magistrados y abogados sobre que el Estado podía intervenir en esos contratos. Como dijo la Corte en el fallo “Ercolano”: “Cuando por la naturaleza del negocio, por las condiciones físicas en que se desenvuelve o por otra circunstancia semejante, no fuere posible la acción eficiente del regulador común, es decir la competencia, el propietario se hallaría en aptitud de imponer a la sociedad verdaderas exacciones bajo el nombre de precios (…) pudiendo llegar el caso de que la prosperidad y el bienestar esencial de un país o de una región se encuentren a merced de la avidez o del capricho de los que detentan los factores de un servicio de vital necesidad. Llegándose a este punto extremo, la protección de los intereses económicos constituye para el estado una obligación de carácter tan primario y tan ineludible como lo es la defensa de la comunidad amenazada por el aprovechamiento abusivo de una situación excepcional. Estas conclusiones han quedado definitivamente incorporadas al derecho público. Ya no se considera discutible el poder del estado para ejercer eficaz contralor sobre los precios de aquellos servicios que interesan en alto grado a la sociedad y que por su naturaleza, o por las condiciones en que se prestan, constituyen necesariamente negocios monopolizados”.
Un siglo después parece que no aprendimos ni olvidamos nada. La comparación mundial indica claramente que el número de inquilinos no es el problema. Es la regulación la madre del borrego. Y el objetivo es darle techo a una sociedad empobrecida. Los libertarios parecen ignorarlo. Deben vivir en Disneylandia.