Las ciudades de Rosario, Córdoba y Buenos Aires concentran unas 120.000 viviendas deshabitadas, una vacancia estructural localizada en barrios de ingresos medios y bajos con una infraestructura urbana adecuada que permite pensar alguna estrategia público-privada para reinsertarlas en el mercado habitacional como un modo de cooperar en la recuperación social de las viviendas en las grandes ciudades.
Un estudio del Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (CIPPEC) determinó que de esas viviendas 32.000 unidades corresponden a Rosario, 20.000 a la ciudad de Córdoba y unas 70.000 en Buenos Aires (CABA). En todos los casos, están ubicadas en zonas con infraestructura consolidada, buena accesibilidad y servicios urbanos disponibles. Sin embargo, diversos factores contribuyen a que parte de estas unidades queden fuera del mercado debido a deterioros edilicios, dificultades en la regularización dominial o tipos de viviendas que no responden a la demanda actual.
De acuerdo al Censo 2022 del INDEC (Instituto Nacional de Estadísticas y Censo), las viviendas particulares deshabitadas en el país suman 2.084.013, un número nada desdeñable para pensar los motivos y buscar estrategias para devolverlas al mercado habitacional.
El déficit habitacional en Argentina es un problema estructural grande y persistente, y no hay una única cifra porque depende de cómo se mida (falta de viviendas vs. mala calidad de las existentes). Pero hay consensos claros:
Se estima que en Argentina hay más de tres millones de hogares afectados, lo que equivale a uno de cada cuatro hogares del país.
El déficit se divide en falta de viviendas, que representa alrededor del 35% del total, y viviendas existentes pero inadecuadas con problemas estructurales, sin servicios básicos, o en malas condiciones que, según la publicación especializada Reporte Inmobiliario, representa alrededor del 65% del déficit habitacional.
Para Nicolás Ferme, coordinador del Programa de Estado y Gobierno del Cippec, la vacancia refleja transformaciones amplias vinculadas a cambios en el trabajo, la movilidad y las preferencias residenciales de las personas.
Y ahora qué? consultó la forma en la que accedieron a la información sobre la disponibilidad de las viviendas dada a conocer por el CIPPEC:
–Ferme: Surgen de un estudio con foco en la vacancia estructural (viviendas sin ocupación durante más de un año) que hicimos junto al Instituto Lincoln de Políticas de Suelo, a partir de una metodología basada en los datos mensuales de las distribuidoras de energía eléctrica entre 2021 y 2024. Consideramos vacías las viviendas con menos de 50 kWh mensuales de consumo sostenido (equivalente al de una heladera), y a partir de esta información basada en evidencia, se pueden implementar distintas estrategias para abordar este fenómeno de las viviendas deshabitadas. A diferencia del censo, que releva el parque habitacional cada diez años, este método nos permitió distinguir entre vacancias de corta duración y situaciones de larga data.
–¿Cuáles son las zonas con más viviendas deshabitadas en cada ciudad relevada?
–Ferme: Lejos de concentrarse en los sectores de mayores ingresos, la vacancia estructural se localiza principalmente en áreas de ingresos medios y bajos. En Rosario, los niveles más elevados se observan en los distritos sur, sudoeste y oeste, próximos a conjuntos de vivienda social y barrios populares. En el AMBA, el fenómeno se concentra en el macrocentro y en los barrios de Constitución y Flores; y en Córdoba, el patrón se repite en el área central y en barrios pericentrales.
–Sin embargo, a pesar de estas vacancias, las ciudades se siguen expandiendo.
–Ferme: Sí, hacia sus bordes con el consiguiente costo en términos de infraestructura, servicios y equipamiento. Esta coexistencia entre expansión urbana y stock vacante en áreas consolidadas plantea una tensión relevante para la política pública porque mientras se invierten recursos en nuevas urbanizaciones, existe capacidad instalada subutilizada en zonas que ya cuentan con condiciones urbanas desarrolladas.
–Esas viviendas deshabitadas suelen tener dueño, no son abandonadas. ¿Cómo se moviliza a la gente para reincorporarlas al circuito?
–Ferme: Hay que pensar incentivos, facilitar los trámites burocráticos y facilitar líneas de crédito para arreglos, ya sean edilicios, refaccionbes, o la puesta en orden de la documentación. También identificamos que existen problemas sucesorios que implican costos para los propietarios, y ahí hay un punto de discusión de cómo pueden contribuir los gobiernos locales, provinciales y nacionales a acelerar estos procesos para ponerlos en orden. Y también hay un problema de tipologías, porque una cosa es tener una vivienda de cien años y otra cosa es ver lo que demanda el mercado y qué se está construyendo porque también existe un desfasaje entre los metrajes existentes y las tipologías de las viviendas antiguas y modernas. Hay que pensar un abanico de alineamientos y ver experiencias de buenas prácticas internacionales.
–¿Qué modelos podemos analizar?
–Ferme: Algunas ciudades promueven programas de intermediación que facilitan el alquiler y reducen riesgos para los propietarios. Otras impulsan incentivos para la rehabilitación de viviendas o simplifican los procesos administrativos que dificultan su puesta en uso. En Buenos Aires, algunas iniciativas recientes -como intervenciones en el microcentro o en corredores específicos- comienzan a alinearse con esta lógica, orientada a revitalizar zonas centrales y promover nuevos usos. Si bien las tres ciudades analizadas comparten patrones comunes, también presentan particularidades que requieren abordajes diferenciados.
Experiencias internacionales
Existen variadas prácticas en el mundo, y la investigación del CIPPEC se encargó de recoger algunas.
En América Latina, Uruguay ofrece una referencia relevante: su régimen de Vivienda Promovida incentiva la construcción y refacción en áreas con infraestructura existente, con el objetivo de aprovechar mejor el suelo urbano consolidado. También trabajan en la interacción entre exenciones fiscales a nivel local y nacional muy convenientes si proponen poner en alquiler esas viviendas.
Otra experiencia relevante es la iniciativa Multiloc, en París (Francia), que surge por una alta vacancia residencial (14%) y grandes dificultades de acceso a la vivienda para jóvenes y trabajadores. El programa ofrece bonificaciones acumulables por renovación, por firmar contratos de gestión con inmobiliarias acreditadas, por mejoras energéticas y por ingresos al mercado regulado.
En Stoke-on-Trent (Reino Unido), la estrategia de “casas por una libra” combinó un precio simbólico de compra con acceso a préstamos blandos de hasta 30.000 libras para renovar viviendas seleccionadas por el municipio. Se trataba de propiedades vacías en zonas deterioradas en una política que tuvo como objetivo facilitar el acceso a la propiedad a sectores medios, fomentar la permanencia en barrios en caída y evitar el deterioro urbano. El éxito del programa se reflejó en la alta demanda y la mejora en los indicadores de ocupación y condición edilicia en los barrios involucrados.
En Tlajomulco (México), el programa Renta tu Casa permitió al municipio arrendar viviendas desocupadas directamente a propietarios por una suma fija, y luego subalquilarlas a familias de bajos ingresos a precios sociales. Si bien el alcance fue limitado -solo 200 viviendas en una primera etapa-, representó una herramienta innovadora de intermediación local para reconectar el stock formal ocioso con la población con necesidades habitacionales.
En Japón, el programa Red de Seguridad de Vivienda Vacante ofrece subsidios para reparaciones y alquiler a propietarios que registren sus inmuebles en una plataforma oficial destinada a inquilinos vulnerables.
Un segundo grupo de políticas se basa en la recuperación activa de inmuebles mediante intervención estatal o comunitaria, partiendo de la base que -en ciertos contextos de vacancia prolongada, degradación edilicia o informalidad- el Estado y la sociedad civil cumplen un rol protagónico en la gestión de las viviendas ociosas. Estas experiencias suelen inscribirse en enfoques que reconocen el derecho a la vivienda, el uso social del suelo urbano y el principio de función social de las propiedades.
El caso de Nueva York (Estados Unidos) ofrece múltiples ejemplos de cómo articular herramientas fiscales, jurídicas y comunitarias para enfrentar la vacancia habitacional estructural. Ante las dificultades del municipio para gestionar directamente miles de propiedades abandonadas, se implementó la Third Party Transfer Initiative, un programa que reformuló las reglas de ejecución fiscal permitiendo la transferencia directa de inmuebles en mora tributaria a entidades sin fines de lucro y operadores acreditados, sin que la ciudad asuma la titularidad ni los costos de mantenimiento. A través de la participación de organizaciones de la sociedad civil esta política permite la rehabilitación y puesta en uso de viviendas abandonadas con fines sociales, bajo esquemas que priorizan la permanencia de residentes vulnerables y evitan procesos de desplazamiento.
En Charleroi (Bélgica), la política de “requisición suave” articula herramientas fiscales, registros administrativos, inspecciones técnicas y acción social. El municipio identifica viviendas vacías (más de 12 meses sin registros de habitabilidad), y contacta al propietario, a quien -si no coopera- se le puede iniciar una requisición forzosa ante un juez de paz.
En el caso de Barcelona (España), existe una agenda de gestión de viviendas vacías desahuciadas y en propiedad del banco Sareb. En el año 2015, SAREB devolvió 255 viviendas al Ayuntamiento de Barcelona para su uso como viviendas sociales.
Canadá ha sido uno de los países que ha adoptado el impuesto a la vivienda vacía (Vacant Home Tax) como una medida para enfrentar la creciente inaccesibilidad del mercado inmobiliario en contextos urbanos de alta presión como Vancouver, Toronto y Ottawa. En 2022, la ciudad de Toronto implementó este tributo con una alícuota del 1% sobre el valor catastral para propiedades desocupadas más de seis meses en el año calendario en una medida que busca desalentar el uso especulativo del suelo urbano y aumentar la oferta disponible. En el mismo año, Ottawa adoptó un esquema similar, registrando una adhesión del 99,6% en las declaraciones, la identificación de 3.672 unidades vacantes y una recaudación de 12,6 millones de dólares canadienses.
En Francia, el impuesto TLV se justifica por los «desequilibrios graves entre la oferta y la demanda de vivienda» en las ciudades afectadas. Se aplica a viviendas vacías por más de dos años y ha demostrado reducir la vacancia en un 13% en los municipios alcanzados.
En España, mediante la Ley de Vivienda (2023), permite aumentar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a inmuebles desocupados sin causa justificada, apuntando a ampliar el parque de alquiler accesible en zonas tensionadas.
En un contexto en el que el acceso a la vivienda sigue siendo un desafío, la vacancia estructural no aparece únicamente como un problema, sino también como una oportunidad para repensar el uso del suelo urbano y acompañar las transformaciones que atraviesan las ciudades y su gente.