Para una familia, alquilar una vivienda es una aventura muy cara y llena de peligros. La regulación de los alquileres en el DNU 70/2023 lleva a discutir ideas jurídicas vigentes desde hace un siglo que impiden exacciones bajo el nombre de precios.
El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023, entre las cientos de modificaciones que puso en marcha el 21 de diciembre pasado cuando fue promulgado, y que seguirá corriendo hasta que el Congreso decida o no su vigencia, eliminó las regulaciones del Código Civil y Comercial de la Nación en materia de locaciones de inmuebles.
Según se lee en los “Fundamentos” del 70/2023, las regulaciones que se cambiaron «obstruían el ejercicio de las libertades individuales en el ámbito contractual». En tanto, “los inconvenientes y penurias que el exceso de regulación normativa han aparejado en las convenciones privadas, especialmente en los contratos de locación de viviendas, es un hecho público y notorio, con graves consecuencias tanto para locadores como para locatarios y la virtual destrucción del mercado inmobiliario, deviniendo imprescindible la derogación de la nefasta Ley de Alquileres N° 27.551”.
La otra modificación trascendental es que estipula que es “preciso respetar la voluntad de los ciudadanos de pactar las formas de cancelación de sus obligaciones de dar sumas de dinero, sin distinción del curso legal o no de la moneda que se determine, sin que pueda el deudor o el juez que eventualmente intervenga obligar al acreedor a aceptar el pago en una moneda diferente”.
A todas luces, el diagnóstico que alentó redactar así esa parte del DNU 70/2023 lo podemos escuchar -de forma figurada- en la voz de un libertario: “No hay inmuebles en alquiler porque los inquilinos tienen más derechos que los dueños de los inmuebles y por eso éstos últimos pierden plata, no invierten y no hay suficientes viviendas para alquilar”. Por eso el decreto le da todos los derechos al locador y deja desprotegido al inquilino, que queda al completo arbitrio de la voluntad del dueño del inmueble.
Para formarse un criterio de cómo realmente va a funcionar, mientras dure, esta regulación pro-locador y anti-inquilino, es menester comenzar por escombrar cómo el DNU 70/2023 establece esa asimetría de derechos a favor del más fuerte. Luego, calibrar a cuántos argentinos afecta, es decir, la entidad social del problema. Esto abre paso a la comparación internacional, para contrastar que se cocina en otras latitudes y que se puede aprender de esas experiencias. El recorrido va proporcionado los elementos para inferir si el problema de los alquileres, se va a resolver o, por el contrario, se agravará por acción u omisión.
Una cosa antes: las leyes de la economía. Suponer que en una inversión global en caída va a lograrse inversión en viviendas, es una boutade. Tanto como olvidarse de la renta inmobiliaria. La renta determina el precio y no el precio la renta. Alquileres más caros no incentivan la oferta. Incentivan a dejar sin alquilar una porción considerable del mercado hasta que aparezca quien lo pueda pagar. Los que francamente, hoy por hoy, son muy pocos. O los libertarios son muy ingenuos o muy brutos, o una mezcla. Por cierto, se va a construir menos para alquilar, justamente por la lógica de la renta que liberó este sicalíptico decreto.
Historia del presente
Un rápido repaso del DNU 70/2023 en materia de locaciones de inmuebles da cuenta de que se fortalece la posición del locador, dueño de la propiedad, por sobre el inquilino.
Antes, un poco de historia reciente para poner en contexto la novedad de lo decretado en materia de alquileres. El nuevo Código Civil y Comercial en 2015, derogó el régimen de la ley 23.091 de locaciones urbanas, pero en cuanto al precio, mantuvo la prohibición de la ley 23.928 de Convertibilidad del Austral de indexación de los contratos. No obstante, esa prohibición no se aplicaba, ya que la aceleración inflacionaria que se vivió desde el segundo gobierno de Cristina Kirchner, hizo que la norma cayera por desuetudo, que en la jerga de los abogados significa la derogación de una norma jurídica por prácticas, usos y costumbres.
Se intentó resolver la problemática de los alquileres y su actualización, a través de la ley 27.511, la cual fue sancionada en 2020, solo 5 años después del Código Civil y Comercial, intentando regular las locaciones urbanas a partir de la protección de la parte débil de la relación contractual, es decir el locatario o inquilino, ya que el locador o propietario puede decidir a quién alquilar, eligiendo a quienes tiene más solvencia o garantías, puede fijar el precio unilateralmente, decidir cuáles son las causales de rescisión, lo que le dan un poder que no tiene el locatario.
Los autos andan a la velocidad que se necesita porque tienen frenos. En el caso de los alquileres, esos frenos a la voluntad del dueño apaciguaban los ánimos y hacían comparecer a la racionalidad. Es que en el caso de los alquileres muchas veces, ante la desesperación de la falta de vivienda, se firman contratos leoninos. Los locatarios asumen obligaciones que son propias del locador, como son la obligación las reparaciones necesarias para mantener la cosa con aptitud para el uso convenido, o el pago de los impuestos directos (inmobiliario) que gravan a la propiedad.
Así también, mediante la ley 27551 se intentó mediar en el mecanismo de actualización del precio creando el Índice de Contrato de Locación (ICL) que diariamente actualiza el BCRA, estableciéndolo como único mecanismo indexatorio en los contratos de alquiler. La periodicidad del mecanismo de actualización debía ser anual. Producida la aceleración inflacionaria de los dos últimos años de la administración de Alberto Fernández y el desfasaje de los precios, se sancionó la ley 27.737, que permite. Una perlita del DNU 70/2023 es que esa norma no fue derogada, lo cual demuestra un claro error de técnica legislativa y de improvisación.
El DNU 70/2023 modifica el esquema de fianzas o garantías. Así permite los abusos anteriores a la ley 27551, que limitaba a dos las opciones entre varias disponibles. Ahora las partes pueden determinar libremente cuáles son las fianzas.
Disminuye el plazo de locación para inmuebles con destino a vivienda familiar a 2 años, de los 3 que estaban en el régimen anterior.
Establece que los alquileres podrán pactarse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes, y el locatario no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato. Los jueces tampoco pueden efectuar la conversión de pleno derecho en caso de litigio judicial. En materia de indexaciones y ajustes, establece que las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres y será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes.
Se incorpora también como razón para el dueño del inmueble de poder dar por terminado un contrato de alquiler antes de los dos años, a “cualquier causa fijada en el contrato” (Artículo 1219 inciso d) – Código Civil y Comercial de la Nación). Esto en principio parece neutro. No lo es. En una normativa que le da todo es poder al dueño es una locura. El locador puede establecer las causas más ridículas imaginables, como que la locación se rescindirá si el Club Atlético Boca Juniors no saliera campeón del Mundial de Clubes en 2024, por ejemplo. El eventual inquilino si no quiere firmar se quedará sin que se le alquile la vivienda. Está atado de pies y manos, lo cual es muy grave.
En cuanto a la resolución anticipada por decisión del inquilino, -o sea: irse antes de que transcurran los dos años del contrato- modifica la práctica de pagar una indemnización tarifada de hasta un mes y medio de alquiler trascurridos los primeros 6 meses del contrato. Ahora, el DNU instituye que el inquilino podrá, en cualquier momento, resolver la contratación (dejar el inmueble antes de los dos años) abonando el equivalente al 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato, con un claro objetivo de mantener la tasa de ganancia de los locadores. Por ejemplo, si se quiere ir a los dos meses de haber ocupado la propiedad tiene que pagarle al dueño del inmueble que alquila el equivalente a dos meses y medio de alquileres, perdiendo además seguramente el mes de depósito y el mes de garantía.
También el art. 263 de la norma dictada por Milei deroga el artículo 1221 bis del Código Civil y Comercial, que establecía que en los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres (3) últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes puede convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a quince (15) días corridos, y en caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario podía resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.
¿A cuántos afecta?
De acuerdo a los datos del Censo 2022, en nuestro país hay 3.342.616 viviendas alquiladas, sobre un total 15.932.302 de viviendas, esto significa un 20,98 %. El mismo censo dice que de los 45.618.787 de argentinos, 7.925.280 alquilan (17,37 %). También que hay 1.922.665 viviendas en comodato u otra situación, en las cuales viven 5.690.194 de argentinos.
Es decir que 13.615.474 de los argentinos, casi el 30 % de la población, no tienen acceso a una vivienda propia. Redondeando, es un problema que le preocupa a 1 de cada 3 argentinos, y ese problema se agrava porque los precios de los alquileres se escaparon por la inflación.