Mientras que en el exterior se implementan congelamientos de alquileres y planes de urbanización estatal, la actual desregulación extrema en el mercado argentino ha convertido a la vivienda en un activo financiero.
El alcalde demócrata de Nueva York, Zohran Mamdani, y el flamante primer ministro del Reino Unido, el laborista Andrew Murray (Andy) Burnham, han mostrado tener en común el tino de no quitarle la pata al lazo en temas clave. El caso del acceso a la vivienda es uno de ellos, y es necesario que la clase dirigente argentina, particularmente los dispersos opositores al actual gobierno cárdeno, observen con atención para actuar en consecuencia frente al cuadro imperante de malaria generalizada.
A fines de junio, Mamdani cumplió con una de sus mayores promesas de la campaña electoral que lo llevó a asumir la alcaldía de la Gran Manzana en enero de este año: congelar los alquileres del millón de apartamentos con renta controlada de la mayor ciudad de Estados Unidos. De acuerdo a lo informado por The New York Times, logró frenar los aumentos para los contratos de alquiler de uno y dos años, una regulación que afecta al 40% de los departamentos en los cinco distritos de la ciudad.
Unos días atrás, Mamdani publicó el “Informe de cancelación de alquileres”, que describe nuevas medidas para tomar disposiciones enérgicas contra las violaciones de las viviendas peligrosas y las prácticas engañosas de los propietarios.
La información oficial dice que la alcaldía de Nueva York requerirá la divulgación de listados de alquiler alterados por IA, reconocerá a los sindicatos de inquilinos y fortalecerá la aplicación contra los arrendadores negligentes y condiciones como moho y plagas. El plan incluye 23 cambios en la política para atacar a los arrendadores “infractores reincidentes”, modernizar la aplicación del código de vivienda, mejorar la supervisión de las tarifas y los cargos de servicios públicos y proteger mejor a los inquilinos.
Esto se enmarca en “el plan de vivienda del alcalde, Cuadra por Cuadra, que traza un camino para construir 200.000 viviendas asequibles, preservar otras 200.000, hacer la mayor inversión en viviendas públicas en la historia moderna y hacer cumplir las protecciones para inquilinos más sólidas del país”, consigna el sitio oficial de la alcaldía de New York.
Pasando a Londres, Burnham, asumió como sucesor del también laborista Keir Starmer. tiene en su haber haber sido ministro de Tony Blair y Gordon Brown, y desde 2017 -durante nueve años- estuvo al frente de la administración municipal del Gran Manchester. Ahora, como primer ministro, aspira extender a todo el reino las soluciones que encontró y puso en práctica para el problema de acceso a la vivienda en Manchester.
Las cifras oficiales informan que la falta de vivienda en esa ciudad casi se redujo a la mitad para 2024 respecto de 2017, aunque esos números están aumentando de nuevo desde su punto más bajo en 2021. En su discurso inaugural como primer ministro, Burnham -de religión católica- prometió acabar con la indigencia de las personas sin hogar como parte de la construcción de “una nueva economía donde los bienes esenciales vuelvan a estar bajo un control público más sólido para que sean asequibles para todos. Pronto cruzaré esa puerta detrás de mí y emitiré mi primera instrucción para acabar con el dormir a la intemperie en nuestro país”, dijo al final de su primer discurso como primer ministro.
El nuevo equipo de gobierno horas después de ese discurso, anunció que se asignarían 457 millones de dólares adicionales como parte de esa iniciativa. Está en proceso la eliminación del impuesto al valor agregado sobre la electricidad.
Dimon, de JPMorgan Chase, advirtió a Gran Bretaña sobre los riesgos de aumentar los impuestos a los bancos, que es lo que quiere tasar Burnham. A decir verdad, el problema inglés se inscribe en los intríngulis de cuestión habitacional de la UE. Dos economistas del FMI, Jean-Jacques Hallaert e Iglika Vassileva observan que la asequibilidad de la vivienda está transformando el tejido social de Europa (Voxeu 07/07/2026). Jerarquizan que la vivienda se ha convertido en un tema central del debate político europeo. Hallaert y Vassileva describen los mecanismos mediante los cuales el aumento de los costos de la vivienda tiene importantes repercusiones negativas en la adecuación de la vivienda, con efectos notables en la pobreza y la salud. Los efectos sobre la fecundidad y la participación en el mercado laboral son menores, pero no desdeñables.
“Al influir en dónde y cómo viven las personas, su acceso al trabajo y la educación, sus decisiones de consumo e incluso sus decisiones de tener hijos, la asequibilidad de la vivienda está transformando el tejido social de Europa y afectando las perspectivas económicas”, puntualizan los dos economistas del FMI, que refieren que la Comisión Europea hace hincapié en que “a lo que se enfrenta Europa es más que una crisis de vivienda. Es una crisis social”.
Pinta tu aldea
El arquitecto y urbanista, Jaime Sorín, en un artículo reciente (La Tecl@ Eñe, 28/06/2026) traza un panorama de lo mal que estamos parados los argentinos en este tema habitacional. Manifiesta que el gobierno cárdeno transformó la vivienda de un derecho social a un activo financiero. Sostiene que el retiro del Estado y la desregulación absoluta del mercado han profundizado el hacinamiento, el endeudamiento y la exclusión de los sectores populares y medios.
Para Sorín la vivienda debe entenderse como un producto cultural y humano cuya gestión no puede quedar subordinada a la acumulación de capital, y propone una serie de políticas públicas reparadoras orientadas a recuperar la función social de la propiedad y la planificación territorial.
Los datos estadísticos que releva Sorín dan cuenta detallada del desmantelamiento de organismos clave y la derogación de leyes que protegían a inquilinos y habitantes de barrios populares.
Los indicadores que pone a consideración revelan la difícil situación:
- En Argentina, hasta un 55% de la población habita en condiciones inadecuadas si se consideran factores como el hacinamiento y la precariedad.
- El proceso de “inquilinización” ha escalado, especialmente en la Ciudad de Buenos Aires (CABA), donde el 40% de los hogares son inquilinos, una cifra que remite a niveles de la década de 1940.
- La derogación de la Ley de Alquileres nro. 27.551 eliminó los marcos regulatorios mínimos, profundizando la asimetría entre propietarios e inquilinos. La desregulación de alquileres ha provocado que los precios aumenten al doble de la inflación desde diciembre de 2023, obligando a más de la mitad de los inquilinos a destinar más del 50% de sus ingresos al pago del alquiler.
- Un dato crítico es que, a pesar de que desde 2004 se construyeron entre 25 y 30 millones de metros cuadrados en CABA, la propiedad se concentra en menos manos, excluyendo a la mayoría de los habitantes.
El análisis de Sorín subraya que estas medidas no responden a una optimización técnica, sino a una decisión política de sustituir la garantía de derechos por la lógica del mercado, lo que ha exacerbado la exclusión y el ‘sinhogarismo’.
El gobierno ha ejecutado un desarme metódico de las herramientas de intervención pública en el territorio:
- Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat: su eliminación implicó la pérdida de capacidades técnicas y de coordinación interjurisdiccional acumulada durante años.
- Instrumentos Legales: el Decreto 70/2023 y la Ley Bases retiraron al Estado como garante del hábitat digno, delegando la función a las dinámicas del mercado inmobiliario y financiero.
El Desguace del ReNaBaP (Registro Nacional de Barrios Populares) y el FISU (Fondo de Integración Socio-Urbana).
La Ley 27.453 de Integración Socio-Urbana, que alcanzaba a 6.400 barrios populares y 1,2 millones de familias, fue desarticulada mediante las siguientes acciones:
- Recorte Presupuestario: reducción de la asignación del impuesto PAIS del 0,3% al 0%, paralizando más de 700 obras.
- Cierre Administrativo: clausura de la Subsecretaría en febrero de 2025.
- Disolución Formal: el Decreto 312/2025 (mayo de 2025) disolvió el Fondo de Integración Socio-Urbana (FISU), a pesar de que las auditorías de la SIGEN, universidades y el BID no reportaron irregularidades.
Sorín propone una serie de medidas reparatorias para revertir la crisis actual y restaurar la función social de la vivienda:
- Restitución Institucional: crear una estructura ministerial con autonomía presupuestaria específica para hábitat y planificación territorial.
- Regulación de Alquileres: restablecer marcos legales que aseguren contratos plurianuales, ajustes transparentes y mecanismos de resolución de conflictos.
- Gestión del Suelo: implementar bancos de tierras, captura de plusvalías y cesiones obligatorias para ampliar la oferta de tierra urbanizada.
- Producción Social del Hábitat: reconocer y apoyar técnicamente la autoproducción de viviendas en barrios populares.
- Criterio Jurídico: aplicar el principio de la función social de la propiedad, siguiendo ejemplos de otras legislaciones en América Latina.
Posible, es posible
Frente al endiablo problema del déficit habitacional argentino, propuestas como las de Sorín merecen ser debatidas. Pero de momento este tipo de iniciativas andan bastante solas. Es como si la clase dirigente argentina al problema, al serio problema, del hábitat de sus representados, le aplicara un despreocupado “Dios proveerá”.
Lo cierto es que la inspección de la siguiente tabla en que se compara unos pocos datos entre la Argentina, el Reino Unido y los Estados Unidos, no deja lugar a dudas, en vista de la riqueza relativa, de que si para ellos el acceso a la vivienda es un gran problema, para nosotros es un problemón.
El PIB per capita es el indicio más importante e inmediato para palpar la marcha de una sociedad. Si realmente se quiere encarar el concepto de desarrollo económico sin mitos, en primer lugar, hay que reconocer que el único propósito concebible del desarrollo es mejorar el bienestar material de los hombres y que únicamente es esta cuenta la de interés para los economistas.
La industrialización, la producción, la mecanización y demás, sólo pueden ser medios para la consecución de este fin, y sería absurdo y ridículo considerarlos como fines en sí mismos.
Dejando a un lado las cuestiones que impliquen la elección del estilo de vida -lo que se llama actualmente “la calidad de vida”- esta mejora en el bienestar debe significar un aumento cuantitativo en el consumo de bienes y servicios de todo tipo. Dado que este aumento debe afectar a cierto número de personas y estar acompañados por una cierta difusión de consumo, lo que refuerza la importancia de los promedios, la medición más confiable y directa del desarrollo, que es a la vez la más simple y más fácil (lo que está lejos de ser una desventaja) es el producto per cápita.
El coeficiente de Gini mide la desigualdad en el ingreso de una sociedad, cuando se acerca a cero se alcanza la máxima igualdad, y cuando se acerca a uno, indica la máxima desigualdad. Los valores característicos entre los poco más de 200 países que parcelan la geografía mundial, van de 0,23 (usualmente países escandinavos) a 0,63 (los países africanos más pobres). Según algunos estudios, cuando las materias primas suben de valor el Gini tiende a deteriorarse, si los gobiernos no intervienen para redistribuir la renta de la tierra o minera.
El valor del IDH (Índice de Desarrollo Humano) va de 0 a 1. Más cerca de uno, mayor desarrollo. A la inversa: más cerca de cero, menos desarrollo. El valor que alcanza para cada país conjuga la esperanza de vida al nacer, acceso a educación de calidad y un nivel de vida digno, que incluye el acceso a la vivienda.
El Reino Unido, a pesar de tener un PIB per cápita nominal menor que el de los Estados Unidos, tiene un IDH mayor por el funcionamiento igualitario de su tan denostado servicio de salud pública y su más igualitaria distribución del ingreso.
Lo que realmente mejora la puntuación del IDH de los Estados Unidos es su voluminoso PIB per cápita. La empeora su mala distribución del ingreso, junto a su desigual y carísimo sistema de salud que torpedea la esperanza de vida al nacer, y las barreras en su sistema educativo, costoso en comparación con otros países desarrollados. Los bemoles del sueño americano.
La ONU clasifica formalmente como desarrollados o de “Desarrollo Humano Muy Alto” a los países con un IDH superior a 0,800. No obstante, las profundas heridas por mano propia que nos hemos hecho, la Argentina en la clasificación de la ONU se coloca como de “Muy Alto”. Detrás de Chile, la Argentina detenta esa posición de país segundo mejor posicionado entre los de América Latina debido a nuestro sistema de salud y educativo, y pese al mediocre y estancado producto bruto.
El mundo tiene aproximadamente 8.300 millones de habitantes en 2026, de acuerdo las proyecciones de las Naciones Unidas. 3.400 millones de personas carecen de vivienda adecuada, según datos de ONU-Hábitat.
“Estamos en un momento decisivo para el futuro de la vivienda. Ya no podemos permitirnos el lujo de la inacción. Los sistemas habitacionales están bajo una presión creciente producto de la desigualdad y la especulación inmobiliaria”, se consigna en la Declaración Final del Foro Urbano Mundial XIII. El XIII Foro Urbano Mundial (WUF13) tuvo lugar del 17 al 22 de mayo de 2026 en el Estadio Olímpico de Bakú, Azerbaiyán. Convocado por ONU-Hábitat, el evento se centró en el lema “Vivienda para el mundo: ciudades y comunidades seguras y resilientes”, adoptando al cierre el Llamado a la Acción de Bakú para abordar la crisis global de vivienda.
Al ordenar a los 8.300 millones de habitantes por el ingreso medio que percibe el habitante de la mitad (4.150 millones) de la pirámide poblacional mundial, queda configurada la media del ingreso calculada sobre la población mundial global.
La media es significativamente menor que la media entre países, situándose entre los 5.000 y 7.000 dólares. Entre países la media del PIB per cápita más o menos coincide con la media. Al ordenar los aproximadamente 195 países del mundo desde el menor hasta el mayor PIB per cápita, el país que queda justo en el centro (alrededor del puesto 97 o 98) tiene valores cercanos al PIB per capita argentino.
Con esta comparación se quiere significar que si bien estamos lejos de disponer de los recursos ingleses o del mastodonte norteamericano, hay excedente para ser movilizado a fin de solucionar el problema de la vivienda de los argentinos con acceso imposible actual o muy dificultoso.
Un cálculo rápido sugiere que si tomamos como parámetro el caso inglés, si hay ganas y voluntad política, normalizar el tema vivienda de los argentinos es posible aunque se tardaría el triple de tiempo en alcanzar el objetivo.
Pero tiene que haber ganas y voluntad política.
El brillo de la ausencia incita a rememorar que Natalio Botana -el legendario numen de Crítica- decía que para don Hipólito Yrigoyen los problemas serios los arreglaba el tiempo y los grandes problemas no tenían solución.
En consecuencia, no hacía nada. Vale entonces que los remisos de la clase dirigente argentina, que conforman el colectivo opositor, consideren que Jorge Luis Borges culmina su relato de “La casa de Asterión” comentando que “-¿Lo creerás, Ariadna? -dijo Teseo-. El minotauro apenas se defendió”.